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索 引  號: 485792113/201812-00036 信息分類: 備案信息 / 城鄉建設、環境保護 / 公民 / 其他
發布機構: 新天地彩票网區房地産管理局 發文日期:
生效日期: 廢止日期:
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名       稱: 新天地彩票网區進一步加強物業管理工作實施方案
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新天地彩票网區進一步加強物業管理工作實施方案

發布機構:    新天地彩票网區房地産管理局     发布时间:2018-12-07 08:55:46     信息来源:黄山区房管局     浏览次数:491

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(2018年11月26日黃政辦秘〔2018〕53號)

 

爲進一步貫徹落實《新天地彩票网市人民政府辦公廳關于進一步加強物業管理工作的實施意見》(黃政辦秘〔2016〕65號),著力解決我區當前物業管理工作的重點、熱點和難點問題,健全物業管理長效機制,促進物業服務行業規範、健康、有序發展,結合新天地彩票网區實際,制定本實施方案。

一、總體要求

(一)目標任務

建立健全“統一領導、橫向到邊、縱向到底、綜合協調”的物業管理工作體系,強化物業管理各方主體責任,有序推進住宅小區規範化、長效化管理,努力營造管理有序、環境優美、治安良好、生活便利、文明祥和的居住環境。確保新建住宅項目物業服務覆蓋率達到100%,力爭老舊住宅小區物業服務全覆蓋,5年內,至少培育1個國優、3個省優、5個市優物業項目。

(二)基本原則

堅持業主自治、專業服務與依法監管相結合的原則,充分發揮社區和業主自治組織的作用,著力提高物業服務標准化水平,逐步建立和完善專業化、社會化和市場化的物業服務管理機制。

堅持條塊結合、屬地管理的原則,強化住宅小區建設、運行、管理等方面的行業監管和行政執法職責,建立房管牽頭協調、部門齊抓共管、鄉鎮屬地管理的物業管理新體制。

堅持市場化主導、政府分類管理的原則,對新建物業項目,通過招標公開選聘具有相應資質的物業服務企業實施管理;對無物業服務的老舊小區,鼓勵物業服務企業和社區物業服務中心積極參與接管,政府給予財政補貼,促進市場化運營。

二、主要措施

(一)明確物業項目建設單位的義務

1.進一步完善新建項目物業配套設施設備建設。建設單位在編制項目修建性詳細規劃時,應按照《安徽省物業管理條例》《新天地彩票网市物業管理辦法》,確定物業服務用房的位置和面積。物業服務用房應當規劃在地面以上,二層以下(含二層),位于小區主要出入口或方便小區物業管理、交通便利的位置,並且具備采光、通風、水、電、通信、網絡等正常使用功能。對分期開發建設的項目,物業服務用房應當在前期規劃、配建。加強新建項目物業管理的智能化、信息化建設,實行物業管理“一卡通”門禁系統。區規劃部門在審定修建性詳細規劃時,應當會同區房管部門對物業服務用房的規劃進行審查,辦理建設工程規劃許可證時應當予以標注。物業服務用房已經規劃許可的,不得擅自變更,確需變更的,應經區房管部門審查確認並提出書面意見。

2.建設單位在申領商品房預售許可證或現房銷售備案前,應當向區房管部門提交標注有物業服務用房具體位置、面積、配置標准的書面材料,以及物業配套建築、設施設備清單和産權歸屬說明等材料。物業服務用房産權歸全體業主所有。物業管理區域內人防工程的使用必須取得區人防主管部門出具的《人民防空工程平時使用證》,符合安全、防火等管理規定,不得影響戰時使用效能。

3.嚴把新建項目物業服務市場准入關。建設單位應當在銷售物業前通過招投標方式,選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理;投標人少于3個或者建築面積在5萬平方米以下的住宅物業、建築面積在2萬平方米以下的非住宅物業,經區物業主管部門批准,可以采用協議方式選聘物業服務企業。

4.落實物業項目承接查驗制度。對前期物業管理的項目,建設單位應與選聘的物業服務企業共同對物業共有部分、共有設施設備及相關場地等進行檢查和驗收,對發現的問題要在物業管理區域內公示,由建設單位在規定時限內落實整改。雙方要辦理好總體移交和單項移交手續。物業服務企業要建立物業檔案資料清冊,並報區物業主管部門和相關鄉鎮人民政府備案。

(二)依法規範物業服務企業的行爲

1.規範物業企業的服務行爲。物業服務企業參照區物業行業主管部門制定的合同示範文本,與業主簽訂物業服務合同,並按合同約定和投標承諾,切實履行職責,提高服務質量。物業服務企業要在小區公示服務等級標准和服務內容,劃分服務區域,明確服務責任人,及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項,對物業管理區域內違反治安、環保、物業裝飾裝修和使用等有關法律、法規的行爲進行制止,並及時向有關行政管理部門報告。物業服務企業作爲自行招用保安員的單位,要按規定向區公安機關辦理備案手續。

2.規範物業服務收費行爲。物業服務收費實行質價相符的原則,依照服務等級標准,實行不同的基准價及浮動幅度。物業服務企業要嚴格落實物業服務收費及明碼標價規定,健全企業財務賬目,嚴格按標准收費,自覺接受物價、物業主管部門及業主的監督。對實行包幹制收費的物業服務企業,每半年至少公布一次物業服務費和物業經營性收益的收支明細。

3.規範物業企業管理行爲。物業服務企業在業主辦理入住手續期間,不得強制業主選擇指定的裝修、運輸、安裝等隊伍及建材等供應商,向裝修單位和裝修業主收取的押金、保證金應符合規定,嚴禁以押金、保證金等形式變相收費。物業服務企業存在上述行爲的,由相關職能部門責令其立即改正;對拒不改正的物業服務企業,交由相關執法部門查處。物業服務企業對損壞房屋安全的裝飾裝修行爲應予以制止,並及時向相關部門彙報。

4.規範物業服務企業的撤離行爲。物業服務企業撤離物業項目,有業主委員會的,應當將物業服務用房和物業共用部位、共用設施及相關資料移交給業主委員會,由業主委員會移交給新選聘的物業服務企業;無業主委員會的,移交給社區居委會,由社區居委會移交給新選聘的物業服務企業。撤離的物業服務企業不得以業主拖欠物業服務費等理由拒絕移交。移交方與承接方應對照物業檔案資料清冊進行查驗,並做好新一輪查驗接收工作。區物業主管部門、相關鄉鎮人民政府負責做好移交與承接過程中的組織協調和監督指導工作,社區居委會積極協助配合。物業服務企業退出物業服務時,新的物業服務企業未選聘到位的,鄉鎮人民政府應當組織做好小區物業管理工作。

(三)加強物業服務企業的監督管理

1.嚴格執行物業管理招投標制度。區物業主管部門要嚴格執行前期物業管理招投標制度,支持優質物業服務企業擴大市場份額,全力打造公開、公平、公正、優勝劣汰的物業管理市場。業主大會決定重新選聘物業服務企業的,選聘標准、服務內容和服務價格等均應由業主大會確定。提倡業主委員會在業主大會授權下組織公開招投標,逐步建立既有住宅小區選聘物業企業實行公開招投標制度。

2.監督落實前期物業管理項目承接查驗制度。區物業主管部門要對前期物業管理項目承接查驗情況加強檢查,督促物業服務企業與開發建設單位簽訂承接查驗協議,對發現的問題,責令開發建設單位限期整改到位,杜絕不經查驗就接管、不移交資料就管理的現象。

3.建立健全物業服務企業資質和信用管理體系。區物業主管部門要對物業服務企業進行信用等級劃分(優秀、良好、合格、不合格),實施差別化管理。積極構建業主及業主委員會、鄉鎮人民政府和社區居委會、主管部門對物業服務企業的多方評價體系。完善物業企業信用信息系統和誠實信用檔案,建立第三方評價測評制度。

4.對物業服務企業實行動態考核。區物業主管部門要會同鄉鎮人民政府、社區居委會開展經常性物業服務質量專項檢查活動,對存在問題的,約談物業服務企業法定代表人或負責人,下發書面整改通知書,責令限期改正。對表現較好的企業記入誠實信用檔案並列入“紅名單”,給予通報表揚;對服務不好、投訴較多又不及時整改的,記入誠實信用檔案並列入“黑名單”,向社會公布。

(四)加強和規範業主自治組織建設

1.積極引導規範業主自治組織建設。區物業主管部門、鄉鎮人民政府、社區居委會要按照《安徽省物業管理條例》規定,積極指導有條件成立業主大會、業主委員會的住宅小區,及時召開首次業主大會,選舉産生業主委員會,制定管理規約和業主委員會工作規則等管理制度。建設單位要依法提交籌備成立首次業主大會會議所需的文件資料,並承擔會議的籌備經費。前期物業服務企業應當協助做好業主大會籌備相關工作。

2. 充分发挥社区居委会在物业管理中的功能作用,把业主委员会的管理纳入社区管理的范畴。社区居委会要指导监督业主委员会按照业主大会制定的管理规约和工作规则,实施小区重大事项公开公示制度,不断完善民主管理监督机制。大力推进社区党组织、社区居委会、业主委员会、物业服务企业“四位一体”工作机制,通过联席会议等方式,协调处理小区居民自治与物业管理中的矛盾纠纷。

(五)建立健全物業管理工作機制

1.健全物業管理工作網絡。按照條塊結合、屬地管理的原則,充分發揮鄉鎮人民政府和社區居委會的骨幹作用。鄉鎮人民政府要根據轄區內物業管理工作實際,明確負責物業管理工作機構,落實物業管理專職人員。社區居委會要設置物業管理專職崗位,保障物業管理工作落到實處。鄉鎮人民政府要保障轄區內的物業管理工作經費。

2.建立提高物業服務費收繳率的保障機制。各鄉鎮、各部門要積極引導廣大業主增強主動繳費意識,履行物業服務合同,按時足額繳納物業服務費等合理費用。區物業主管部門要指導物業服務企業在簽訂物業服務合同時,約定雙方違約責任的處罰條款及制約欠繳物業服務費的措施。區價格主管部門要會同物業主管部門依法制定普通住宅小區前期物業公共服務收費標准,並加強監管。積極探索建立住宅區物業服務費繳納與水費、電費、燃氣費統一繳納“一卡通”試點,取得經驗後逐步推開。

3.建立物業分類扶持機制。對不具備物業管理條件的老舊小區,由社區居委會建立社區物業服務中心,提供環境衛生、綠化養護、排水管網清淤改造及公共設施設備日常維護等基本物業服務,區財政每年補貼每個社區一定辦公經費。對新建的保障性住房項目,建設單位應當按照規定標准配建物業服務用房和經營性用房,其收益實行專戶存儲,用于彌補物業服務費和物業專項維修資金的不足,區物業主管部門負責監督、指導該資金的使用。

4. 建立综合执法进社区机制。建立社区居委会日查、乡镇人民政府周查、区物业主管部门月查的工作机制,公布物业管理举报电话,重点巡查违章搭建、擅自改变房屋结构、毁绿种菜、环境污染、乱堆乱放、违章停车、恶意侵占公共空间和公共设施等违法违规行为,并由乡镇人民政府汇总提出处理建议,向有关职能部门反馈。对日常巡查发现的违法违规行为,区房管、城管、环保、市场监管、公安、消防、规划、建设、国土、人防、物价等部门应依据各自职责,分工协作,密切配合,及时依法予以制止和查处。

三、保障機制

(一)加強組織領導。成立由區政府分管副區長任組長,區房管、住建、城管、環保、市場監管、財政、規劃、物價、公安、消防、人防等部門及有關鄉鎮政府負責人組成的區物業管理工作領導小組,下設辦公室(設在區房管局),統籌協調全區物業管理的重大問題。鄉鎮建立轄區物業管理聯席會議制度,協調處理轄區內物業管理工作。

(二)明確職責分工。有關職能部門、鄉鎮和社區,要依據職責分工,密切配合,加大執法監管力度,共同抓好物業管理相關工作,切實提升全區物業管理水平。區房管局負責指導鄉鎮人民政府和社區居委會開展物業管理工作;負責對物業專項維修資金歸集、使用和管理;監督物業服務用房的配建和使用,參與新建項目規劃配套建設的竣工驗收;監督物業承接查驗工作;建立健全物業服務企業信用檔案和物業管理投訴受理機制;對物業服務企業和項目管理情況進行考核;參與物業服務企業的資質管理和物業項目的招投標工作,依法查處物業管理與服務中的違規行爲;指導鄉鎮人民政府、社區居委會開展無物管小區的日常物業報修、維護、下水道清淤、改造等工作。區住建委負責指導物業管理區域內部排水管網與市政排水管網的銜接,參與物業管理區域內排水(雨、汙水)設施的竣工驗收;參與物業項目配套的園林綠化工程設計方案審查和竣工驗收備案;負責老街小區改造計劃編排和組織實施工作。區城管執法局負責依法查處職責範圍內物業小區違反城市市容和環境衛生管理的違法行爲。區環保局負責環境監測工作及對固定設備噪聲擾民的查處。區市場監管局負責對住宅小區商業經營活動進行監督檢查,依法查處應當注冊登記但未取得營業執照擅自從事經營活動、發布虛假廣告等違法違規行爲。區財政局負責各項政策性補貼、老舊小區綜合整治資金的撥付管理工作。區規劃局負責新建項目的物業管理用房等配套設施的規劃、監管與竣工核實。區物價局、區旅委會同區房管局負責全區物業收費監督管理,監督和查處物業服務企業價格違法行爲等。區公安局負責指導、監督檢查物業管理區域內的治安保衛工作;推進民警進小區,監督指導住宅小區內加強治安防範;推進交警進小區,開展交通安全宣傳教育,指導交通安全設施設置及交通事故處理等;負責物業服務企業聘用保安登記備案、業務指導和監督管理等工作。區消防大隊負責對消防法律、法規的宣傳,對全區物業管理區域內遵守消防法律、法規的情況依法進行監督檢查,指導物業服務企業加強電動車充電的消防安全管理,負責物業服務企業聘用微型消防站隊員的登記備案、業務指導,推進物業管理的住宅小區微型消防站、消防網格化和消防宣傳標識化建設,推廣獨立式感煙探測器安裝等工作。區人防辦負責依法對人民防空工程建設和維護管理進行監督檢查;監督物業管理區域內人民防空工程使用管理單位對人民防空工程進行維護保養和安全管理等。鄉鎮人民政府負責具體組織轄區內物業管理工作,會同有關單位劃定物業管理區域,做好物業項目的交接管理;負責轄區物業服務企業、物業服務合同和物業項目資料清單備案;負責對物業服務企業進行監督考核和業績評定,並將結果及時報送區物業主管部門;負責業主大會的籌建成立、業主委員會的選舉和換屆等工作,做好業主大會、業主委員會的日常指導、監管和備案;指導和考核“四位一體”工作機制的建設和運行情況,建立、召集聯席會議;建立鄉鎮人民政府業主投訴受理中心和小區矛盾調處中心,協調處理有關矛盾糾紛等;協助做好繳納物業費情況的信息反饋及物業費催繳工作;落實物業管理綜合執法進社區工作機制,制止和查處日常巡查發現的違章搭建、擅自改變房屋結構、毀綠種菜、環境汙染以及亂堆亂放、違章停車、惡意侵占公共空間和公共設施等違規行爲;指導社區物業服務中心開展老舊小區基本物業管理工作。社區居委會協助配合鄉鎮人民政府和區物業主管部門做好社區物業管理與服務工作。參與業主大會的籌建成立、業主委員會的選舉和換屆等工作,指導業主委員會選聘物業服務企業或者建立業主自治服務組織;負責落實社區內物業管理“四位一體”工作機制,牽頭建立投訴受理制度、重大事項協商制度,落實聯席會議決定;健全物業管理檔案;規範社區物業管理議事決策執行、監督制度;制止破壞公共管理秩序和損害業主共同利益的違規違章行爲,並及時向有關行政執法部門反映;對無物業服務的老舊小區設立社區物業服務中心,提高物業管理覆蓋面等工作。供水、供電、供氣、電信、移動通信、有線電視等單位依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任;與項目工程同時規劃、施工、驗收、交付使用,不得在小區使用後另行施工,如施工應向業主委員會或物業服務企業提出申請並提供施工方案,施工方案中若存在對公共設施有損壞的,施工前需繳納適當保證金,施工方在施工結束後負責恢複並報請業主委員會或物業服務企業驗收,驗收通過後退還保證金。業主委員會或物業服務企業有權責令其整改並扣罰相應保證金。區自來水公司提供高層住宅二次供水消毒的技術服務。物業管理區域內,供水、供電、供氣等單位應當對最終用戶實行裝表到戶、收費到業主,直接爲業主服務。供水、供電、供氣、通信、電視等單位可以委托物業服務企業代收有關費用,並按約定支付手續費。

(三)加强督查考核。区物业管理工作领导小组定期组织开展专项督查考核,形成区领导组考核乡镇人民政府、乡镇人民政府考核社区居委会和物业服务企业的物业管理与服务考核奖惩体系。新天地彩票网區進一步加強物業管理工作實施方案